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  3. 重磅!劍指養老用地:養老服務設施用地將享最低地價和租金(附全文)

文/小城鎮建設

 

12月5日,自然資源部召開媒體座談會,解讀近日印發的《自然資源部關於加強規劃和用地保障支援養老服務發展的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。

澎湃新聞記者注意到,為切實保障養老服務設施用地,自然資源部在《指導意見》中提出,對土地用途確定為社會福利用地的,出讓和租賃方式的供應年限分別為50年和20年,養老服務設施用地的出讓底價也將遠低於商業及房地產用地地價,還將在此基礎上再打七折。

養老服務設施用地是指專門為老年人提供生活照料、康復護理、託管照護、醫療衛生等服務等房屋和場地設施所使用的土地,包括敬老院、老年養護院、養老院等機構養老服務設施等用地,養老服務中心、日間照料中心等社區養老服務設施的用地等。

近年來,我國養老服務快速發展,但還存在有效供給不足、消費政策不健全、營商和消費環境有待改善等突出問題,難以滿足廣大老年人多樣化多層次養老服務需求。

今年4月,國務院辦公廳出臺《關於推進養老服務發展的意見》,要求推動養老服務供給結構不斷優化、社會有效投資明顯擴大、養老服務品質持續改善、養老服務消費潛力充分釋放。

9月20日,民政部在《關於進一步擴大養老服務供給 促進養老服務消費的實施意見》中提出,要實施社區養老服務設施建設行動計畫,要求到2022年社區100%配建養老服務設施。

作為保障養老服務設施建設的基礎也是重要的一環,此次自然資源部發佈的《指導意見》對於養老服務設施的空間佈局規劃和用地保障提出了優化政策。

不少參與養老服務設施建設與運營的機構及企業曾反映,用地成本較高是制約養老基礎設施建設發展的一個瓶頸。對於這個問題,本次的《指導意見》提出了明確且細化的政策,提出以出讓方式供應的社會福利用地,出讓底價可按不低於所在級別公共服務用地基準地價的70%確定;基準地價尚未覆蓋的地區,出讓底價不得低於當地土地取得、土地開發客觀費用與相關稅費之和。以租賃方式供應的社會福利用地,由當地人民政府制定最低租金標準,並在土地租賃合同中明確租金調整的時間間隔和調整方式。

而且,建成的養老服務設施由非營利性養老機構使用的,原劃撥土地可繼續劃撥使用,原有償使用的土地可不增收改變規劃條件的地價款。

 

“也就是說,以出讓或租賃方式供應的養老服務設施用地價格,要按照最低底價和租金來提供的,遠低於商業及房地產用地底價,而且在此基礎上還將再打七折。”自然資源部自然資源開發利用司司長鄭淩志解釋,作為社會公益事業的養老服務業,理應在降低成本方面獲得支援,尤其是用地成本,“希望以此鼓勵社會和民間資本對養老服務設施建設的投入。”

 

對於公眾關注的城市中心城區居住區養老難的問題,《指導意見》也給出了解決方案。對現狀老齡人口占比較高和老齡化趨勢較快的地區,應適當提高養老服務設施用地比例。對於新建城區和新建居住區,要按照相應國家標準規範,配套建設養老服務設施,並與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收;已建成城區養老服務設施不足的,應結合城市功能優化和有機更新等統籌規劃,支持盤活利用存量土地、房屋等資源改造為養老服務設施,保證老年人就近養老的需求。

《指導意見》還提出,為確保養老服務設施用地供應後用於養老服務,嚴格限制養老服務設施用地改變用途,對養老服務機構因自身原因不再使用養老服務設施用地的情形,區分不同情形作出了相應規定。推動將養老服務設施規劃和用地納入跨部門監管,同時將養老服務機構用地情況納入土地市場信用體系,實施守信激勵、失信懲戒。

自然資源部關於加強規劃和用地保障支援養老服務發展的指導意見

自然資規〔2019〕3號

各省、自治區、直轄市及計畫單列市自然資源主管部門,新疆生產建設兵團自然資源主管部門,部有關直屬單位,各派出機構,部機關各司局:

為深入貫徹習近平總書記對加快養老產業發展的重要指示批示精神,認真落實《國務院辦公廳關於推進養老服務發展的意見》(國辦發〔2019〕5號)的工作部署,圍繞居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系建設,合理規劃養老服務設施空間佈局,切實保障養老服務設施用地,促進養老服務發展,現提出以下指導意見。

 

一、合理界定養老服務設施用地

(一)明確養老服務設施用地範圍。養老服務設施用地是指專門為老年人提供生活照料、康復護理、託管照護、醫療衛生等服務的房屋和場地設施所使用的土地,包括敬老院、老年養護院、養老院等機構養老服務設施的用地,養老服務中心、日間照料中心等社區養老服務設施的用地等。

 

(二)依法依規確定土地用途和年期。供應養老服務設施用地,應當依據詳細規劃,對照《土地利用現狀分類》國家標準確定土地用途,根據法律法規和相關檔的規定確定土地使用權出讓年期等。養老服務設施與其他功能建築相容使用同一宗土地的,根據主用途確定該宗地土地用途和土地使用權出讓年期。對土地用途確定為社會福利用地,以出讓方式供應的,出讓年限不得超過50年;以租賃方式供應的,租賃年限不得超過20年。

 

二、統籌規劃養老服務設施用地空間佈局

(三)保障養老服務設施規劃用地規模。各地要強化國土空間規劃統籌協調作用,落實“多規合一”,在編制市、縣國土空間總體規劃時,應當根據本地區人口結構、老齡化發展趨勢,因地制宜提出養老服務設施用地的規模、標準和佈局原則。對現狀老齡人口占比較高和老齡化趨勢較快的地區,應適當提高養老服務設施用地比例。各級自然資源主管部門在組織對國土空間總體規劃進行審查時要嚴格把關,確保養老服務設施用地規模達標、佈局合理。

 

(四)統籌落實養老服務設施規劃用地。編制詳細規劃時,應落實國土空間總體規劃相關要求,充分考慮養老服務設施數量、結構和佈局需求,對獨立占地的養老服務設施要明確位置、指標等,對非獨立占地的養老服務設施要明確內容、規模等要求,為專案建設提供審核依據。新建城區和新建居住(小)區要按照相應國家標準規範,配套建設養老服務設施,並與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收。已建成城區養老服務設施不足的,應結合城市功能優化和有機更新等統籌規劃,支援盤活利用存量資源改造為養老服務設施,保證老年人就近養老需求。

 

(五)嚴格養老服務設施規劃許可和核實。市、縣自然資源主管部門要嚴格審查新建住宅專案的建設工程設計方案等,對不符合規劃條件、養老服務設施規劃設計標準和規範要求的,不予核發建設工程規劃許可證,不予通過規劃核實。

三、保障和規範養老服務設施用地供應

(六)規範編制養老服務設施供地計畫。市、縣自然資源主管部門應當根據本地區養老服務需求,分階段供應國土空間總體規劃和詳細規劃確定的養老服務設施用地,並落實到年度建設用地供應計畫,做到應保盡保。具備條件的地區,可在建設用地供應計畫中明確擬供應養老服務設施用地的宗地位置、面積、用途等。涉及新增建設用地的,在土地利用年度計畫中優先予以安排。

 

(七)明確用地規劃和開發利用條件。敬老院、老年養護院、養老院等機構養老服務設施用地一般應單獨成宗供應,用地規模原則上控制在3公頃以內。出讓住宅用地涉及配建養老服務設施的,在土地出讓公告和合同中應當明確配建、移交的養老服務設施的條件和要求。鼓勵養老服務設施用地相容建設醫衛設施,用地規模原則上控制在5公頃以內,在土地出讓時,可將專案配套建設醫療服務設施要求作為土地供應條件並明確不得分割轉讓。

 

(八)依法保障非營利性養老服務機構用地。市、縣自然資源主管部門應結合養老服務設施用地規劃佈局和建設用地供應計畫統籌安排,充分保障非營利性養老服務機構劃撥用地需求。以劃撥方式取得國有建設用地使用權的,非營利性養老服務機構可憑登記機關發給的社會服務機構登記證書和其他法定材料,向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設用地規劃許可申請,經有建設用地批准權的人民政府批准後,市、縣自然資源主管部門同步核發建設用地規劃許可證、國有土地劃撥決定書。鼓勵非營利性養老服務機構以租賃、出讓等有償使用方式取得國有建設用地使用權,支援政府以作價出資或者入股方式提供土地,與社會資本共同投資建設養老服務專案。

 

(九)以多種有償使用方式供應養老服務設施用地。對單獨成宗供應的營利性養老服務設施用地,應當以租賃、先租後讓、出讓方式供應,鼓勵優先以租賃、先租後讓方式供應。國有建設用地使用權出讓(租賃)計畫公佈後,同一宗養老服務設施用地只有一個意向用地者的,市、縣自然資源主管部門可按照協定方式出讓(租賃);有兩個以上意向用地者的,應當採取招標、拍賣、掛牌方式出讓(租賃)。

 

(十)合理確定養老服務設施用地供應價格。以出讓方式供應的社會福利用地,出讓底價可按不低於所在級別公共服務用地基準地價的70%確定;基準地價尚未覆蓋的地區,出讓底價不得低於當地土地取得、土地開發客觀費用與相關稅費之和。以租賃方式供應的社會福利用地,由當地人民政府制定最低租金標準,並在土地租賃合同中明確租金調整的時間間隔和調整方式。

 

(十一)規範存量土地改變用途和收益管理。土地使用權人申請改變存量土地用途用於建設養老服務設施,經審查符合詳細規劃的,市、縣自然資源主管部門應依法依規辦理土地用途改變手續。建成的養老服務設施由非營利性養老機構使用的,原劃撥土地可繼續劃撥使用,原有償使用的土地可不增收改變規劃條件的地價款等;不符合劃撥條件的,原劃撥使用的土地,經市、縣人民政府批准,依法辦理有償使用手續,補繳土地出讓價款;原有償使用的土地,土地使用權人可以與市、縣自然資源主管部門簽訂國有建設用地有償使用合同變更協定或重新簽訂合同,調整有償使用價款。

 

(十二)利用存量資源建設養老服務設施實行過渡期政策。鼓勵利用商業、辦公、工業、倉儲存量房屋以及社區用房等舉辦養老機構,所使用存量房屋在符合詳細規劃且不改變用地主體的條件下,可在五年內實行繼續按土地原用途和權利類型適用過渡期政策;過渡期滿及涉及轉讓需辦理改變用地主體手續的,新用地主體為非營利性的,原劃撥土地可繼續以劃撥方式使用,新用地主體為營利性的,可以按新用途、新權利類型、市場價格,以協定方式辦理,但有償使用合同和劃撥決定書以及法律法規等明確應當收回土地使用權的情形除外。

 

(十三)支援利用集體建設用地發展養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體經濟組織所有的建設用地自辦或以建設用地使用權入股、聯營等方式與其他單位和個人共同舉辦養老服務設施。符合國土空間規劃和用途管制要求、依法取得的集體經營性建設用地,土地所有權人可以按照集體經營性建設用地的有關規定,依法通過出讓、出租等方式交由養老服務機構用於養老服務設施建設,雙方簽訂書面合同,約定土地使用的權利義務關係。鼓勵盤活利用鄉村閒置校舍、廠房等建設敬老院、老年活動中心等鄉村養老服務設施。

 

四、加強養老服務設施用地服務和監管

(十四)規範養老服務設施登記。單獨成宗的養老服務設施用地應當整宗登記,不得分割登記。新建住宅社區配套養老服務設施竣工後辦理首次登記的,配套養老服務設施依據有關規定或者約定正式移交後辦理轉移登記的,營利性養老機構以有償取得的土地、設施等資產進行抵押、商業銀行向產權明晰的民辦養老機構發放資產(設施)抵押貸款辦理不動產抵押登記的,整合閒置設施改造為養老服務設施需要辦理不動產登記的,不動產登記機構應積極予以辦理。

 

(十五)嚴格限制養老服務設施用地改變用途。詳細規劃確定的養老服務設施用地,未經履行法定修改程式不得隨意改變土地用途。養老服務機構因自身原因不再使用養老服務設施用地,屬於劃撥用地的,由市、縣政府收回國有建設用地使用權,根據其取得成本、地上建築物價格評估結果對原土地使用權人給予補償;屬於有償方式用地的,可以整體轉讓繼續用於養老服務,原土地有償使用合同中約定的義務由受讓人承擔,或者由政府收回國有建設用地使用權並給予合理補償。本檔發佈前,土地使用者依法取得的養老服務設施用地,繼續按劃撥決定書規定或者合同約定管理。

(十六)加強養老服務設施規劃和用地監管。市、縣自然資源主管部門應當在國有建設用地使用權出讓合同或劃撥決定書中明確配建養老服務設施的面積、開發投資條件和開發建設週期,以及建成後交付、運營、管理、監管方式等。各級自然資源部門要積極參與跨部門養老服務綜合監管制度建設,與相關部門建立養老服務設施規劃和用地協同監管機制。養老服務機構用地情況應當納入土地市場信用體系,實施守信激勵、失信懲戒。

本指導意見自下發之日起執行,有效期五年。

自然資源部

2019年11月27日