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 泰康人壽副總裁兼泰康之家首席執行官劉挺軍向《證券日報》記者表示,養老產業要去地產化,而中國養老產業起不起得來,支付體系最重要

 

  ■本報記者 王麗新

 

  走進泰康人壽(以下簡稱泰康)北京總部,四塊對粵園、燕園等養老社區工地和社區實時錄像屏幕撲面而來。「想讓站在總部的員工能聽到一線的炮聲」,泰康人壽副總裁兼泰康之家首席執行官劉挺軍接受《證券日報》記者採訪時道出了原委。

 

  養老產業的一線,過去不乏圈地賣房之嫌。現在看來,2萬億元的潛在市場規模,對房企、醫療、保險機構等各路資金都有著巨大吸引力。作為最早一批開進養老產業領域的「正規軍」,泰康人壽從2007年開始計劃布局,到至今在「北上廣」等一、二線城市落地的8個養老社區,投資額度量級達200億元。

 

  值得注意的是,泰康對自身戰略布局素有先導性判斷。據劉廷軍向《證券日報》記者透露,重資產的好處是能夠更好地培育品牌和管理團隊,輕資產化則能減少資金壓力。未來,泰康有輸出品牌輕資產化的計劃,「現在找上門的,符合合作夥伴方面的還比較多,逐步會朝這個方向發展。」

 

  養老產業布局提速

 

  200億元量級的重注投資下,泰康其實非常謹慎。

 

  據劉廷軍透露,「當時我們下定決心要做養老時,就把全世界跟養老相關的產業模式研究透了,我們和董事長跑了全美國大大小小20多個社區,走訪過多個公司。」最終,泰康以「養老+保險+醫療」的商業模式推進產業擴張,並定下目標,做到行業內最好。同時,「希望每個社區每一期投入使用后,2年-3年能夠達到盈虧平衡。」

 

  現實則是,養老產業有市場發展空間的區域大多聚集在一、二線城市和個別自然資源比較稀缺的區域,這些城市的土地價格現在普遍偏高。而泰康目前所有養老社區都是通過土地招拍掛方式拿地的,那麼成本如何管控?

 

  「我們早在2007年就去籌劃拿地了,泰康走市場化道路,不走任何尋租方式。」劉廷軍透露,北京地價很高,拿地很有難度,只能耐心地等,在全北京找了200多塊地后,在2011年市場低谷期,泰康人壽斬獲了現在運營的燕園養老社區地塊。

 

  用劉廷軍的話說,泰康下手早,有先導性戰略判斷,目前已布局的8個社區,幾乎都是在土地市場低谷期斬獲。劉廷軍稱,泰康養老社區在核心城市布局已經完成,這個先機是抓到了,如果這個時候再來布局,確實會帶來挑戰,成本會上升。但對泰康來說,過去不動產成本已經鎖定了,現在房價漲上去了,市場的租金會漲上去。市場租金往上走的話,養老的定價,消費者的支付能力,替代性就會越來越好。

 

  更重要的是,對於每一個養老社區的體量和投資額度,泰康是有自己的財務分析模型的。根據當地市場狀況,客戶圈層、社會消費能力和人口結構,再加上投資成本幾個綜合因素來確定一個基本的預期成本。其中,最大的成本實際上來自於訓練人工和護理服務成本。

 

  「不說我們這樣的高端社區,像北京的其他樓盤社區也沒有國家補貼、沒有後面很強的資金支持,但它們都能生存下來,為什麼?至少生存是實在的,剩下靠市場。」劉廷軍稱,「與當年做市場測算,對市場預期判斷時相比,現在的實際情況比我預想的好。」

 

  據記者了解,目前,泰康在北京的燕園獨立生活區入住率已超50%,今年基本能達到90%以上,盈利在望。今年,泰康將有兩個養老社區開業,兩個體驗館落成。可以說,泰康以「養老+保險+醫療」商業模式布局的養老業務接下來將步入收穫期。

 

  養老產業要去地產化

 

  事實上,在劉廷軍看來,泰康做養老業務除了市場有最大的產業機會外,也有自身資源優勢。大體來說,第一,險資有自己的實力;第二,泰康的保險、醫療、養老相關聯,產業有協同性;第三,泰康的客源充足。

 

  「我們現在做了幾個融合,第一個是養老和保險的融合,已經做出了實踐上的成績;第二是醫療和養老的融合。在社區規劃過程中,我們建立了以康復和老年醫療為核心的社區醫療體系,去支撐老年人的慢病醫療需求。」劉廷軍稱。

 

  2015年,泰康人壽耗資50億元收購南京仙林鼓樓醫院。收購完成後,泰康人壽將控股南京仙林鼓樓醫院投資管理有限公司,持有其80%股份,而南京鼓樓醫院將持有另外20%股份。

 

  這正是泰康將保險和醫療嘗試融合的重要布局。

 

  「現在正在進一步嘗試保險和醫護療機構的融合,這方面還在起步和探索過程中,比如與南京仙林鼓樓醫院合作,能夠解決周邊更多的社區健康管理需求,通過醫療網路來推動產品更新。」劉廷軍如是透露。

 

  花重金協同「保險+醫療+養老」多方融合的背後,是泰康對軟體成本的支出,這即是劉廷軍倡導的「養老產業要去地產化」的嘗試。然而,在他看來,除了硬體成本高、人們對進入養老社區養老觀念的接受度和做養老的專業體系之外,「中國養老到底起不起得來,環境會怎麼樣,我認為支付體系才是最重要。」

 

  他進一步解釋稱,與美國和日本等多數國家相比,中國對長期護理、老年醫療這方面的保障目前沒有醫保付費體系的支撐。其實,通過增加護理,增加老年康復這部分的支出,可以減少老人重複住院,有利於控制總的醫療開支成本。「這是內部結構性調整,產業起步最主要的核心要看支付方。」

 

 

 

詳全文 泰康人壽斥資200億元布局養老產業劉廷軍稱有輕資產化考慮-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20160510/17123613.html